LEGALIZACIÓN DE URBANIZACIONES IRREGULARES:
¿Qué es la Legalización de Urbanizaciones?
Este trabajo profesional está vinculado generalmente a Urbanizaciones que han sido construidas sin Proyecto ni Licencia de Obra y, por tanto, sin Dirección Facultativa. Esto es particularmente notorio en Urbanizaciones que han sido fruto de especulaciones irregulares saltándose Normativas Urbanísticas, tal como el PGOU, construyendo en zonas donde la Calificación y Clasificación Urbanística no lo hubiera permitido. Es por ello que se consideran Urbanizaciones no Legalizadas que, en teoría, no podrían registrarse en el Registro de la Propiedad como Viviendas, y no podrán obtener la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento ni los suministros básicos como agua y electricidad.
A quien tenga sus Inmuebles en estas condiciones en cualquier Urbanización no Legalizada, le será necesario realizar un Proyecto de Legalización, también llamado Expediente de Legalización, Legalización de la Edificación o Legalización de Obras.
Esto podría hacerse tanto de forma individual de una sola Vivienda, de un bloque de Viviendas o a gran magnitud de Urbanizaciones enteras, como es necesario aún hoy en día en Urbanizaciones no Legalizadas, que se construyeron hace años en Marbella y en otros municipios de España.
Para informarse, consúltenos y le daremos el mejor presupuesto con la mejor profesionalidad con las garantías de que sus Viviendas y/o Urbanizaciones quedarán Legalizadas en todas las Instituciones.
LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS SIN PROYECTO NI LICENCIA DE OBRAS:
¿Qué es un Proyecto o Expedientes de Legalización?
Este trabajo profesional está vinculado con Viviendas o Edificaciones que han sido construidas sin Proyecto ni Licencia de Obra y, por tanto, sin Dirección Facultativa. Esto es particularmente notorio en Viviendas antiguas construidas sin ningún tipo de Licencia o permiso, sino directamente construida por profesionales de la construcción.
Es por ello que se considera una Vivienda ilegal o no Legalizada, y no podrá obtener la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento, ni los suministros básicos como agua y electricidad. A quien tenga sus Inmuebles en estas condiciones, le será necesario realizar un Proyecto de Legalización, también llamado Expediente de Legalización, Legalización de la Edificación o Legalización de Obras.
LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS DE CAMPO, RÚSTICAS O CASAS DE APEROS:
¿Qué es una Vivienda de Campo, rústica o Casa de Aperos?
Una Casa de Campo o una Casa de Aperos de Labranza son pequeños “almacenes vivideros” en Suelo Rústico, Urbano o prefabricados para guardar útiles vinculados, generalmente al trabajo de labranza de la tierra siendo, por tanto, necesarias para desarrollar dicha actividad Agrícola o Ganadera. Es decir, deben tener el mínimo necesario para la correcta habitabilidad de dicha Vivienda, siendo exclusivamente vinculantes a usos de la tierra.
En muchos casos han sido construidas sin Proyecto ni Licencia de Obras y deben ser Legalizadas mediante un Proyecto de Expediente de Legalización, que es el caso que aquí describimos.
¿Características de las Viviendas de campo, Rústicas o Casas de Aperos?
- Reducidas dimensiones, normalmente no superan los 25m2
- Son Construcciones Auxiliaresnecesarias en los terrenos
- Para guardar útiles o herramientasde Campo o Jardín
- Pueden ser de Obra o Prefabricados
- Requieren de Licencia de Obras Municipal
- Precio económicoa ser Construcciones muy básicas
- Hecha con materiales resistentes a la Intemperie
Una característica común de casi todas ellas es que suelen ser de forma rectangular y con la cubierta inclinada, para favorecer la evacuación del agua de lluvia. Podemos encontrar muchos otros tipos de Casa de Aperos de Labranza y Casas de Campo, aquí hemos querido reflejar las más típicas y comunes que podemos encontrar.
¿Como Legalizar una Caseta de Aperos o Casa de Campo?
Necesitaremos solicitar la correspondiente Licencia Municipal de Obras al Ayuntamiento para regularizar la situación ilegal que tenemos.
Así pues, la documentación que tendremos que presentar al Ayuntamiento para la solicitud de una Licencia de Caseta de Aperos o una Licencia para Casa de Campo es la siguiente:
- Planos y Memoriade la Construcción Realizada o que queremos hacer
- Instanciade solicitud firmada que nos dará el Ayuntamiento
- Referencia Catastralde la parcela o terreno
- Fotocopia del DNIdel solicitante
- Pago de la Tasa e ImpuestoMunicipal
- Dependiendo de cada Ayuntamiento o el tipo de terreno donde hayamos construido puede haber algún documento más que nos solicite el consistorio Municipal.
En muchas ocasiones, se construyó siendo una Caseta de Aperos y acaba siendo una Vivienda realmente. En este caso no siempre es posible la Legalización. Ya es necesario conocer exactamente el caso y los elementos que le afectan a dicha Construcción, para ver si es o no viable la Legalización o Regularización de la Casa. Nosotros estudiamos dicho caso mediante un Estudio de Viabilidad y, en caso procedente, le haremos su Proyecto de Expediente de Legalización.
¿Por qué debemos Legalizar una Casa de Campo, Rústica o Caseta de Aperos?
Siempre es importante Regularizar o Legalizar la situación Urbanística de nuestra Caseta de Aperos o Casa de Campo de esta manera evitaremos problemas futuros, sobre todo si cambian la Legislación o Leyes que afectan a nuestra parcela o terreno. Nosotros le orientamos acerca de los procesos, costes, tipos y trámites para la Legalizar su Caseta de Aperos o Casa de Campo.
LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS POR MODIFICACIONES O AMPLIACIONES:
¿Por qué se hace una modificación o ampliación de una Vivienda?
Son muchas las razones por las que una Vivienda puede quedarse pequeña: que pase de ser una casa de soltero a una de pareja e hijos, ir acumulando cada vez más pertenencias, etc. Aquí solo tienes dos caminos: mudarse a una cada más grande o ampliar su casa. Aclarar que las ampliaciones pueden ser verticales con aumento de plantas u horizontales con aumento de extensión de m2 en planta. En cualquier caso, el Arquitecto tendrá que estudiar si es posible.
Requisitos para ampliar una Vivienda
Lo primero es tener claro que la ampliación de la Vivienda no es un asunto ligero. Casi siempre necesitará tocar la Estructura, por lo que necesitará un Proyecto de un Arquitecto y una Licencia de Obra Mayor
¿Qué necesito si quiero legalizar una ampliación horizontal o vertical de una Vivienda?
Ampliar una casa puede ser Legal o Ilegal: Dependerá de la Normativa Urbanística que rija el Municipio. Habitualmente las los Ayuntamientos cuentan con la información necesaria en lo referente a la ampliación de Viviendas, pero lo mejor es que además solicite Asesoría Técnica a algún Arquitecto.
Permisos y Licencias a tener en cuenta y datos más relevantes que debes solicitar
– Edificabilidad: es la relación existente entre los m2 de suelo y techo, indicando cuántos pueden ser construidos. Muchas veces los Promotores agotan la Edificabilidad por rentabilidad, pero las Normativas son cambiantes.
– Retranqueos: Distancias mínimas que deben tener las construcciones respecto a los bordes o linderos.
– Ocupación: es el porcentaje máximo que una Vivienda puede ocupar del total de una finca. Es el dato más relevante.
Consecuencias de ampliar una casa sin los permisos oportunos
Los Ayuntamientos cada vez son más estrictos respecto a las ampliaciones de Viviendas y recurren a la tecnología para detectar irregularidades en altas azoteas, patios o terrazas interiores con el uso de helicópteros, drones, etc. Si el Ayuntamiento descubre que has decidido ampliar una casa sin permiso, estas pueden ser las consecuencias:
– Multas: Si la ampliación de Vivienda, aun siendo ilegal, no causa problemas a los vecinos, parcela o edificio, es posible que todo pueda solucionarse solo a base de multas.
– Demolición: Que te obliguen a tirar abajo toda la ampliación de Vivienda y que, además, te impongan la sanción.
¿Qué ocurre si no detectan una ampliación o modificación Ilegal?
Aquí es donde entraría en juego el Proyecto de Expediente de Legalización que hemos hablado en los otros casos. Siempre que haya prescrito la posibilidad de sanción administrativa, que suele ser de 4 años, se podrá legalizar por dos vías. Si lo construido cumple con la legalidad, por la vía del Proyecto de Legalización. En caso de que no cumpla, deberá ser por el Proyecto Asimilado Fiera de Ordenación o AFO.
LEGALIZACIÓN POR ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN (AFO):
¿Qué es Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)?
En Urbanismo el concepto AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) puede significar dos cosas diferentes. Por un lado, significa acta final de obra, que se trata de un documento que realizan los técnicos cuando la obra se concluye. Por otro, AFO significa Asimilado a Fuera de Ordenación, una especie de licencia que permite regularizar edificaciones irregulares que se realizaron sin licencia Urbanística o actuando en contra de ella. en algunas circunstancias, ambas siglas se pueden confundir, ya que ambas hacen referencia a documentos necesarios para comprar una Vivienda, obtener una licencia o dar de alta los suministros. Pero son conceptos que no tienen nada que ver. vamos a explicar el segundo concepto, el Asimilado a Fuera de Ordenación.
¿Qué significa Fuera de Ordenación?
Una Edificación está Fuera de Ordenación cuando no se acoge al planeamiento municipal vigente. Este concepto viene regulado, de una u otra manera, en las leyes del suelo estatales y autonómicas, y en la mayoría de los planeamientos Urbanísticos Municipales. pero, principalmente, se regula en la Ley del Suelo de cada comunidad autónoma, por lo que, en cada una de ellas se trata diferente. Existen dos casos distintos:
-Caso 1: Edificación construida Legalmente que pasa a estar Fuera de Ordenación al aprobarse el Planeamiento municipal. es el caso de las Viviendas tradicionales, que muchas veces no cumplen los retranqueos mínimos a los linderos o están construidas en suelo rústico.
-Caso 2: Edificaciones construidas Ilegalmente que se han construido sin Licencia Municipal y, aun existiendo Planeamiento, nunca lo han cumplido.
¿Que son las infracciones Urbanísticas?
Estas Edificaciones Ilegales están cometiendo una infracción urbanística que acarrea multas leves, graves o muy graves, en función del tipo de infracción. Dichas Edificaciones no pasan a estar Fuera de Ordenación hasta que prescriba la infracción que han cometido. Mientras, estarán en un estado de infracción Urbanística y la prescripción de dicha infracción varía en función de cada Comunidad Autónoma y del tipo de infracción que hayan cometido.
¿Cómo se Legaliza una Edificación Fuera de Ordenación?
Las Edificaciones Fuera de Ordenación están en muchos casos en un limbo Legal. Para que una Edificación Ilegal pase a estar Fuera de Ordenación no solo basta con que haya prescrito la infracción Urbanística. A veces, es necesario realizar ciertas acciones para demostrar que dicha Edificación no es Ilegal.
¿Para qué necesitamos demostrar que una Edificación no es Ilegal?
Para realizar cualquier acto sobre ella: Venderla, solicitar una Licencia de Obra o de Actividad, dar de alta los suministros, etc.
En cualquier caso, consúltenos y nosotros le indicaremos que tipo de Proyecto o trabajo profesional necesita usted para la Legalización de su Vivienda o Urbanización.