SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE PARCELAS, FINCAS, SOLARES Y TERRENOS:
¿Qué es la segregación de fincas?
De un espacio o terreno es posible separar en dos fincas diferentes (o más). Una de las maneras de hacerlo es con la segregación de fincas, que es el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno, que forma una finca independiente.
Diferencia entre la segregación y la división de fincas
En la segregación la finca original subsiste, es decir, sigue existiendo, en el acto de división la finca original llamada Finca Matriz desaparece y se convierte en varias fincas independientes. Pongamos un ejemplo: si tienes una finca registrada como a, puedes segregar una porción b y al final existen a y b. En cambio, con la división de la finca a se obtendrían las fincas b, c y d. Es importante saber esto porque fiscalmente en la segregación se paga por el valor del terreno que se haya separado, mientras que en la división se paga por el valor total de los terrenos repartidos. en general, es más económico segregar que dividir.
El Proyecto de Segregación de fincas urbanas y rústicas
La segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano de la finca, es un trabajo profesional técnico preciso que está regulado porque tiene consecuencias Catastrales y en el registro de la propiedad, Por eso, es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cuál inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados y antecedentes a informes y planos técnicos. Ese Proyecto es para justificar ante la administración la idoneidad o necesidad de la segregación y se le entregará al ayuntamiento paea que estudie el caso.
La licencia de segregación y la
La Licencia de Segregación y la Escritura Notarial
La segregación de una finca urbana no es algo libremente, a pesar de que en circunstancias puede ser una decisión del propietario del terreno. Para realizar este acto es necesaria la licencia de segregación, o la llamada declaración de innecesaridad.
El Ayuntamiento valorará la conveniencia de la licencia de segregación, y revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística, así como los requisitos que exige la planificación territorial:
– Las dos fincas deben cumplir la Normativa Urbanística
– La finca original debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad y en la dirección general del Catastro. El siguiente documento es la escritura de segregación o parcelación. Ésta la redactará un Notario a partir de la licencia municipal de segregación, y debe señalar el lindero o punto cardinal de la finca original, a partir del cual se hace la segregación. Se describe la finca segregada, así como el estado en el que queda la finca resto, que es como se denomina a la finca original tras la segregación.
DIVISIÓN HORIZONTAL:
¿Qué es una División Horizontal?
La División Horizontal es un acto en el que se divide un inmueble en más. se suele dar cuando dividimos una casa antigua de varias plantas en varios pisos. existen varios tipos, tal como la horizontal tumbada y la división horizontal de Proyecto.
¿Es obligatorio realizarla?
Sirve para dividir un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) y poder venderlas por separado. por tanto, es obligatorio realizarla siempre que queramos vender alguna de esas partes. por el contrario, si solo queremos alquilar dichas partes o utilizarlas, no tenemos por qué realizarla. en un aparcamiento, si queremos vender cada plaza, deberemos realizar la división horizontal, pero si queremos alquilarlas, no.
¿Qué Normativa tiene?
Ésta viene regulada en la Ley 49/1960, de 21 de Julio, que ha sido modificada en 2019, aunque la ley no especifica toda la casuística posible, habrá que recurrir a la Ley del Suelo o a jurisprudencia propia.
¿Qué requisitos tiene?
Para realizar una División Horizontal deberemos acudir a un Notario, que elaborará las Escrituras o modificará las ya existentes, para llevarlas al Registro de la Propiedad y a Catastro. los requisitos que solicitará el notario serán:
-Autorización administrativa
-Petición a la Junta
-Aprobación por las 3/5 partes de los propietarios
-Consentimiento de los titulares
-Fijación de las nuevas cuotas de participación
¿Que se necesita para la realización del Proyecto?
La autorización administrativa en la ley de propiedad horizontal es una licencia del Ayuntamiento, y para solicitarla hace falta un Proyecto de Arquitecto.
¿Es siempre necesario un proyecto para una división horizontal?
No siempre. hay dos casos diferentes: edificio nuevo y edificio antiguo.
-Edificio nuevo: si construimos un edificio de viviendas en el que necesitemos una División Horizontal, debemos presentar el Proyecto ante notario para realizar la división horizontal. antes de la construcción del edificio, se puede realizar una división horizontal en construcción, que habrá que corroborar al finalizar.
-Edificio antiguo: también se puede realizar y existen dos vías, dependiendo de si lo que queremos dividir ya está dividido materialmente. Si no lo está, necesitaremos un Proyecto, si lo está, necesitaremos un Certificado Técnico de Superficies.
DIVISIÓN FINCAS, SOLARES Y PARCELAS:
División Fincas, Solares y Parcelas
1) ¿Qué es una División de Fincas, Solares y Parcelas?: Un Proyecto de División de Fincas, Solares y Terrenos es un trabajo profesional elaborado por un Arquitecto que detalla la subdivisión de una propiedad (Finca, Solar o Terreno) en varias parcelas más pequeñas. Este Proyecto incluye planos, cálculos y descripciones técnicas que muestran cómo se llevará a cabo la División, asegurando el cumplimiento de las Normativas Urbanísticas y de construcción aplicables.
2) ¿Cuales son las diferencias con un Proyecto de Segregación?: Aunque ambos Proyectos buscan Dividir una propiedad, existen algunas diferencias clave:
A) División: En una División, la Finca original desaparece del Registro de la Propiedad y se crean nuevas Fincas independientes. Es decir, la Finca original se extingue para dar lugar a otras nuevas con nuevas Referencias Catastrales y Escrituras.
B) Segregación: En una Segregación, la Finca original se mantiene, pero se separa una parte de ella para formar una nueva Finca. La Finca original queda reducida en tamaño, pero sigue existiendo.
3) ¿Finalidad y Destinatarios? La finalidad principal de un Proyecto de División es:
A) Regularizar la propiedad: Adaptar la situación Registral de la Propiedad a la realidad física del terreno, especialmente cuando se han realizado Divisiones informales.
B) Facilitar la venta o el desarrollo de parcelas individuales: Al Dividir una propiedad en parcelas más pequeñas, se pueden vender o desarrollar de forma independiente, lo que aumenta su valor de Mercado.
C) Cumplir con las Normativas Urbanísticas: Asegurar que la División se ajusta a las Normativas establecidas por el Planeamiento Urbanístico.
4) Los proyectos de División se presentan ante las siguientes Instituciones: A) Ayuntamiento: Para obtener la Licencia correspondiente y verificar que se cumplen las Normas Urbanísticas. B) Registro de la Propiedad: Para inscribir las nuevas Fincas resultantes de la División.
5)¿Por qué se necesita un Arquitecto? Un Arquitecto es el profesional cualificado para elaborar este tipo de Proyectos debido a sus conocimientos en:
A) Normativa Urbanística: Conoce las leyes y reglamentos que regulan la División de propiedades.
B) Topografía: Puede realizar levantamientos Topográficos precisos del terreno.
C) Diseño: Diseña las nuevas parcelas asegurando su Funcionalidad y Accesibilidad.
D) Construcción: Garantiza que la División se realice de forma segura y cumpliendo con las Normativas Técnicas. Su elaboración debe ser realizada por un Arquitecto, quien garantizará que se cumplan todos los requisitos legales y técnicos.
REPARCELACIÓN FINCAS, SOLARES Y PARCELAS
Reparcelación Fincas, Solares y Parcelas
A) ¿Que es un Proyecto de Reparcelación?: Es un proceso más complejo que la Segregación y División que implica la modificación de los límites de varias fincas, con el objetivo de crear nuevas parcelas que cumplan con determinadas condiciones Urbanísticas. Finalidad: Se utiliza en procesos de Urbanización, cuando se necesita reordenar el tejido Urbano, o para adaptar las fincas a nuevas Normas Urbanísticas. Suelos: Se aplica principalmente a suelos urbanos o urbanizables.
B) Similitudes y Diferencias: Similitudes: Las tres operaciones tienen como objetivo dividir una propiedad en partes más pequeñas. Diferencias: La principal diferencia radica en el destino de la finca original, en la segregación persiste, en la división desaparece y en la reparcelación se modifica junto con otras fincas.
C) ¿Para qué tipo de suelos se suelen hacer?: Segregación y División: Pueden realizarse tanto en suelos urbanos como rústicos. Reparcelación: Se aplica principalmente a suelos urbanos o urbanizables, ya que implica una modificación más profunda del tejido y suele estar vinculada a procesos de urbanización o desarrollo urbanístico.
D) ¿Qué necesita el Arquitecto para estos Proyectos?: Un Arquitecto, para llevar a cabo estos Proyectos, debe: Conocer la Normativa Urbanística: Cada Municipio tiene sus propias Normas sobre Divisiones de fincas, por lo que es esencial conocer la Legislación aplicable. Realizar un Estudio Técnico: Se debe realizar un Levantamiento Topográfico, un estudio de la normativa aplicable y un Proyecto técnico que detalle la nueva División de la Finca. Tramitar las licencias necesarias: Se deben solicitar las Licencias pertinentes en el Ayuntamiento correspondiente.