¿Qué es una tasación Inmobiliaria?
Las Tasaciones Inmobiliarias poseen carácter legal y, por ello, el valor fijado obtenido como resultado tras un proceso normatizado de tasación y que aparece en el informe, debe estar suscrito por el Arquitecto o técnico certificador que lo firma.
El proceso para la obtención del valor del inmueble en las Tasaciones normalmente sigue una metodología compleja regulada por la Orden ECO 805/2003, y solamente puede ser suscrito por técnicos habilitados para ello.
Objetivos de una Tasación Inmobiliaria
Para las Tasaciones existen un gran número de finalidades posibles, siendo las más frecuentes:
1) Tasación para reparto de Bienes en una Herencia o en el proceso de Separación Conyugal: En dichos casos, es frecuente que cada parte presente una Tasación y si existen discrepancias entre ellas y no se llega a un acuerdo, se suele solucionar en los tribunales con una tercera tasación realizada por un técnico independiente.
2) Tasaciones Hipotecarias: Las realiza un Arquitecto o técnico competente bajo el amparo de una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, y cuya finalidad es solicitar un préstamo o garantía Hipotecaria de cara a la compra de un Bien Inmueble.
3) Tasaciones Contradictorias para Hacienda: En una situación de Mercado Inmobiliario cambiante y a la baja, el valor real por cual se adquiere un inmueble suele ser bastante inferior al que considera la Hacienda Pública como teórico. Por ello, y de cara a la cantidad de impuestos a pagar, suele valorar el inmueble con una recarga por encima de la cantidad que realmente se ha pagado. Una práctica extendida y posible para combatir dicho hecho es presentar una tasación del inmueble que certifique que el valor real del mismo para que, si realmente es inferior al considerado por Hacienda, se reduzca la carga fiscal soportada por el inmueble.
Tasación de una Vivienda:
Se debe señalar que la tasación civil y/o judicial de la vivienda se lleva a cabo con la intención de conocer el estado general del bien inmueble. Esto incluye desde los titulares, las condiciones del inmueble hasta el valor que posee en el mercado actual.
Por otra parte, la tasación judicial se requiere en diversos procesos judiciales como sería en la separación de bienes, herencias, liquidación de sociedades, divorcios, entre otros. Así mismo, sirve para aportar pruebas importantes en los litigios cuyo objeto sean esas propiedades.
La tasación judicial de vivienda en herencia, es muy útil para realizar el reparto correcto de la herencia y su posterior adjudicación entre los herederos.
Más cuando es muy habitual que existan discrepancias entre las partes respecto a los derechos de titularidad y valor dado a la propiedad.
Gracias a la tasación judicial de vivienda, los herederos pueden conocer la cuota que le corresponde a cada uno. Además, podrán obtener un precio acorde con la realidad del mercado actual, considerando las condiciones en las que se encuentre la vivienda.
Tasación judicial vivienda divorcio o separación
Los procesos de divorcio o separación suelen ser problemáticos y difíciles para las partes, puesto que, existen discrepancias respecto a los bienes que poseen. Para esto, deben presentarse ante el juez y ejecutar la división de la cosa común. Esto solo se puede hacer contando con una tasación judicial de vivienda.
De forma que, se deberá contratar un Perito Judicial que pueda estudiar el inmueble y elaborar el respectivo informe.
Ahora bien, para que el experto pueda obtener ese valor a través de la tasación judicial tiene que analizar aspectos específicos de la vivienda, entre estos destacan: Distribución, superficie, localización, mejoras, o cualquier otra característica que pueda afectar considerablemente su precio. Así mismo, deberá verificar la cualidad de cada persona que alegue su titularidad.
Es importante señalar, que el Perito Judicial puede ser nombrado por los interesados en el proceso, o de oficio por la autoridad judicial en caso de que no exista un acuerdo entre los cónyuges.
Vale señalar, que incluso el juez puede solicitarle al experto que ratifique su informe y presente su opinión y conclusiones en relación con el objeto de la tasación.
Liquidación vivienda por divorcio o separación
Liquidación vivienda por divorcio. Es imprescindible tener en cuenta que cuando existe un régimen de gananciales, se le designará el 50% de los bienes a cada cónyuge. Pero, ¿Cómo es la liquidación de una vivienda en un proceso de divorcio?
Generalmente, se le adjudica a cada parte la mitad de la vivienda común, si no existen disputas entre las partes se procede a vender y se dividirá a la mitad la cantidad obtenida. Otro de los escenarios que suelen suceder, es que uno de los cónyuges se quede con la propiedad y pague al otro el importe que le corresponde.
No obstante, hay que advertir que, si no existe un acuerdo entre los cónyuges para la liquidación de gananciales, deberán acudir a la vía contenciosa para resolver el conflicto.
El proceso para la obtención del valor del inmueble en las Tasaciones normalmente sigue una metodología compleja regulada por la Orden ECO 805/2003, y solamente puede ser suscrito por técnicos habilitados para ello.
Tasación de garajes y trasteros:
¿Cuándo se debe tasar una plaza de garaje y trastero?
Tasar una plaza de garaje es necesario cuando estemos inmersos en un proceso de liquidación, ya sea en un reparto de herencia, divorcio, ruptura de sociedades, o bien en un proceso de compra venta del bien inmueble. En cualquiera de los casos, obtener el valor real del garaje, puede ayudar a un entendimiento entre las partes.
¿Cómo calcular o tasar una plaza de garaje y trastero?
Para calcular el valor de una plaza de garaje, se deben tener en cuenta varios aspectos: por un lado, la zona y el mercado actual inmobiliario en relación a este tipo de bienes, ya que dependiendo del lugar donde se encuentra el garaje y dependiendo de la afluencia de vehículos en dicha localización, tendrá más o menos valor.
Cómo ya hemos comentado anteriormente, la tasación de un garaje depende de varios factores, entre los cuales encontramos:
-La ubicación del garaje, la afluencia de vehículos por la zona, que puede revalorizar o disminuir el valor del garaje. -El acceso al garaje es otro de los factores que los usuarios tienden mucho a valorar. En casos donde la pericia del conductor no es adecuada, una plaza de garaje puede suponer un enorme problema. -El tamaño del garaje sí importa, el tener un metro más o menos puede resultar diferencial en el precio. -Por último, conocer la antigüedad de la finca donde está situado. Los garajes están situados en los bajos de las fincas, lugar que suele recibir daños de agua, lluvias y demás.
¿Cómo saber el Valor Catastral de un garaje?
-Para conocer el Valor Catastral de una plaza de garaje, podemos consultar el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) para disponer de la referencia catastral del parking y su valor. -Además, también podemos consultar en catastro virtual o acudir a la oficina del ayuntamiento.
¿Por cuánto se puede vender una plaza de garaje?
-Irá en función de la necesidad que tenga el comprador, el vendedor y la situación inmobiliaria del momento. -Además, hay otros factores como situación del garaje, si está cubierto o al aire libre, si dispone de trastero, etc. -Valorar una plaza de garaje previo a su compra, podrá ayudarte a analizar si el precio es el adecuado, y ese es el principal consejo antes de comprar.
Tasación de garaje con vivienda o sin ella
-Podemos encontrar que o la plaza de garaje está escriturada junto a la vivienda, o son escrituras diferentes. -En caso de que el garaje forme parte de la escritura de compraventa de la vivienda, este debe valorarse como un elemento más de ella.
Definición de solares, terrenos y fincas
Los solares, terrenos y fincas son un tipo de Inmuebles cuyo valor de Tasación debe calcularse para comprar y vender, repartir una herencia o separar los bienes en un divorcio. En cualquiera de estas situaciones, además de conocer qué clase de finca tenemos entre manos (en este caso un terreno o solar), también debemos contar con la tipología o uso del inmueble: si es rústico, urbano o urbanizable; para calcular su valor.
En primer lugar, no se debe confundir Finca con Terreno: según la Ley de Suelo, una finca es una unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario, inscrita en el Registro de la Propiedad y considerada finca registral.
Según esa misma Ley, existen dos estados básicos de parcela: rústica o urbana
-Un solar es un Bien Inmueble destinado a Edificar: es un tipo de terreno o parcela de carácter urbano o urbanizable donde se puede construir según la planificación urbanística del municipio donde está ubicado. -Un terreno o tierra también es un bien inmueble sin edificar que puede estar compuesto por una o varias fincas registrales, y puede ser urbano, urbanizable o rústico según la ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Para tasar un suelo, primero se debe tener en cuenta su tipología. Según la norma ECO 805/203 existen diferencias a la hora de valorar una finca dependiendo de si puede construirse o no en ella para calcular su valor.
Según la norma ECO, los terrenos pueden dividirse en dos niveles urbanísticos
-Nivel I: Terrenos urbanizables -Nivel II: Terrenos no urbanizables. Por ejemplo, el valor de un suelo rústico será menor que el de un suelo urbano solo por el hecho de que una finca ubicada en una zona rústica no puede utilizarse para construir edificios o locales.
Tasación de terrenos, solares y fincas:
¿Qué es la tasación de un local comercial?
La tasación o valoración inmobiliaria de un local comercial es la valoración del precio de mercado de un bien inmueble de uso comercial en un momento determinado y con una finalidad concreta. la finalidad de este documento es muy importante, pues determinará el método escogido para llevar a cabo la valoración.
En función de esta finalidad podremos encontrar valoraciones: para procesos civiles, procesos penales, mercantiles, fiscales, a efectos expropiatorios y urbanísticos, para ciertas finalidades financieras (hipotecarias), valoraciones catastrales, legales y valoraciones privadas.
En el caso de las valoraciones privadas, responden a numerosos fines y son muy utilizadas para negociaciones mercantiles, elaboración de presupuestos, separaciones matrimoniales, división de herencias, división de copropiedades, disolución o reparto de negocios familiares, partición o permuta de fincas, etc.
¿Qué elementos has de tener en cuenta a la hora de tasar un local comercial?
– El valor de mercado del local. Este marca el nivel de partida de un local. este elemento se tiene en consideración, excepto si se trata de una vivienda de protección oficial o algún otro inmueble bajo una regulación especial.
– Localización y servicios próximos. Es lógico que un local bien situado tenga un mayor valor que uno que no lo esté. hay calles, zonas e, incluso, comarcas mejor valoradas que otras. en un mismo barrio, un local puede tener más valor, si está en la calle adecuada. E, incluso, en una misma calle el valor puede variar entre uno y otro. la distancia a ciertos servicios puede hacer cambiar el valor. por ejemplo, el acceso cercano del transporte público, las zonas verdes, las zonas de ocio, las escuelas, los supermercados, los centros médicos u otros servicios de interés cercanos, etc.
– La Antigüedad del inmueble. los edificios más antiguos pueden estar menos valorados que los nuevos.
– La calidad de los materiales de construcción. los materiales de baja calidad suelen asociarse a edificios de baja calidad y eso reduce sus valoraciones.
– La situación del local dentro del inmueble, ¿da a la calle?, ¿está en un piso?, ¿está orientado al sur, más soleado?, ¿es un local interior lúgubre y oscuro?
– El tamaño. la superficie en m² y distribución de este espacio, ¿tiene trastero?, ¿hay un garaje para el local comercial? son puntos a favor.
– El equipamiento del local, ¿está vacío o amueblado?, ¿la instalación eléctrica está completa y en perfecto estado?, ¿y qué hay del suministro de agua?
Tasación de naves y edificios industriales:
La Tasación de Inmuebles de tipo Industrial se realiza de forma similar a la de cualquier bien inmueble, teniendo en cuenta las características particulares de este bien industrial.
Debemos tener ciertas precauciones, debido a la gran oferta y demanda de este tipo de bienes.
¿Cómo tasar una nave industrial?:
El mercado industrial y logístico tiene unas características diferenciales respecto a otros sectores como son el residencial o el comercial.
Una nave, edificio o conjunto industrial es un contenedor que sirve como espacio para almacenamiento, producción, y/o distribución de bienes industriales o comerciales.
Hay muchos factores que influyen en el valor de una nave industrial:
Factores extrínsecos de la nave que influyen positivamente:
-La ubicación dentro de un polígono industrial -Sus características (como viales anchos y parcelas regulares) -Las infraestructuras y servicios (la existencia de red de fibra óptica o banda ancha, etc) -La proximidad a grandes núcleos de población y/o a ejes (autovías, puertos, aeropuertos, trenes, etc). -Los parámetros urbanísticos y usos permitidos en el polígono influirán en la mayor comerciabilidad.
Factores intrínsecos de la nave que influyen positivamente:
-Naves genéricas, construidas por un promotor, y posteriormente adaptadas a la actividad a desarrollar. -Naves construidas como autopromoción, o por encargo para una actividad concreta.
El primer grupo, son contenedores sin ningún tipo de instalación. Aquí hay que considerar su tipología (aislada o adosada), el tipo según la facilidad de propagación de incendios (Tipo A, B, o C), superficie y proporción en planta baja, altura libre, existencia de patio, etc.
El segundo grupo serían edificaciones construidas para una actividad específica con un programa funcional concreto (zona de almacenamiento, de producción, comedor, oficinas, vestuario, etc).
-Si la nave ya ha sido ocupada tiene alguna instalación (eléctrica y fontanería) y una zona de oficinas, aseos y/o vestuarios. Aquí entran en juego la antigüedad, reformas efectuadas y el buen estado incrementan el valor respecto a la nave en bruto, siempre que y no tenga una actividad. -Cuanto más polivalente sea una nave por su diseño, es decir, cuantas más actividades alternativas pueda albergar sin tener que realizar grandes modificaciones, mayor valor tendrá. Eso sí cumpliendo las exigencias, reglamentaciones y requisitos legales. -Las características y ubicación del polígono condicionan el tipo. En una Zona de Actividades Logísticas (ZAL) se construirán naves diáfanas de gran altura y con amplios patios (aunque no agote la ocupación), y no se construirán naves de escasa altura libre y reducida superficie, ni grandes plantas de oficinas.
Así se calcula el valor de una nave industrial:
Los métodos de valoración vienen fijados en la Orden ECO/805/2003, y son:
-Método de Comparación -Método de Actualización de rentas -Método de Coste
Los dos primeros son métodos directos y con ellos se obtiene el valor de mercado del activo, mientras que el tercero es un método aditivo por el que se obtiene un valor que cuantifica las inversiones realizadas, es decir, su reemplazamiento teniendo en cuenta la depreciación física y funciona.
Tasación hipotecaria:
La tasación es una parte importante para poder contratar una hipoteca, es un requisito del banco para poder saber qué financiación podrías obtener y te permite conocer el valor real de tu vivienda. Veremos cómo funciona la tasación de vivienda para una hipoteca y cómo se consigue el máximo valor.
¿Cómo funciona una tasación de vivienda para una hipoteca?
La tasación de vivienda sirve para conocer el valor real de un inmueble, se realiza a través de un tasador oficial. Es fundamental que sea un tasador homologado por el Banco de España, de lo contrario, no será válido para solicitar la hipoteca. La entidad bancaria necesita este trámite para:
-Conocer el valor real del inmueble, y saber qué tipo de financiación pueden concederte.
-Valor superior o inferior al precio del inmueble. Según el resultado de la tasación, la entidad podrá valorar cuál es el riesgo que está asumiendo por el préstamo. Cuánto más alta sea la tasación, más riesgo estará asumiendo el banco.
Cuando el banco te solicite la tasación, debes saber que estás en tu derecho de escoger la tasadora con la que quieres trabajar, siempre que esté homologada por el Banco de España. Además, la tasación tiene una validez de 6 meses, si después de este tiempo necesitas hacer un trámite con el banco, tendrás que hacerlo de nuevo, esto se debe a las fluctuaciones del mercado y el valor del inmueble.
¿Qué supone para el cliente el resultado de la tasación?
El resultado de la tasación es fundamental a la hora de conceder una hipoteca y puede cambiar mucho el préstamo que vayan a conceder. Si la tasación es baja, el banco te prestará menos capital para la hipoteca, vamos a verlo con un ejemplo para que lo veas claro:
Pongámonos en el caso que quieres comprar un inmueble por un valor de 150.000€ y la tasación da como resultado 100.000€. En esa situación, el banco financiaría el valor de la tasación de vivienda, en caso de ser el 80%, tendrías que poner lo restante hasta el precio de venta de tus ahorros. Esto crea que mucha gente pierda el piso por falta de ahorros y el dinero del contrato de arras, que ya habían firmado.
¿Cómo se consigue el máximo valor?
Esto dependerá de la tasación, no puedes influir en el resultado, pero si estar informado de los puntos claves para realizar la tasación:
- Tipología.
- Ubicación del inmueble
- Distribución e iluminación.
- Características del edificio.
- Régimen de tipo de vivienda (VPO, cargas, etc.)
- Antigüedad y estado de conservación.
- Materiales de construcción.
Nosotros cómo Arquitectos Tasadores de todo tipo de inmuebles, terrenos y naves industriales, estamos especializados en Tasaciones, realizando tasaciones y valoraciones certificadas, precisas y fiables. Si estás interesado en Tasar una nave o edificio industrial, puedes ponerte en contacto con nosotros para recibir el asesoramiento y presupuesto adecuados.