Licencia de apertura
¿Qué es una Licencia de Apertura?
La Licencia de Apertura es un trámite administrativo necesario para los Ayuntamientos para autorizar el inicio de actividades en un local, oficina o nave. Para obtener esta Licencia, es necesario que un Arquitecto realice un Proyecto Técnico que demuestre que el espacio cumple con la Normativa vigente en el municipio para llevar a cabo la actividad comercial prevista.
Esta Licencia es concedida por el Ayuntamiento correspondiente, y los requisitos pueden variar significativamente de un municipio a otro. Los aspectos que se evalúan para la obtención incluyen criterios técnicos, medioambientales, higiénicos y Urbanísticos.
La Licencia de Apertura está vinculada de manera directa a la Licencia de Actividad, que se detalla a continuación.
En resumen se definiría la Licencia de Apertura:
-Objetivo: La Licencia de Apertura se centra en la autorización para la apertura de un local comercial o establecimiento. Su finalidad es garantizar que el negocio cumple con las Normativas locales y de seguridad necesarias para ejercer la actividad.
-Requisitos: Para obtenerla, se deben cumplir una serie de requisitos que pueden incluir la adecuación del local a la Normativa de seguridad, salubridad, accesibilidad y otras regulaciones específicas del sector. Generalmente, se requiere presentar un Proyecto Técnico que certifique que el local es apto para la actividad que se va a desarrollar.
-Tramitación: Se solicita en el Ayuntamiento correspondiente y puede incluir inspecciones previas a la apertura.
El proceso para la obtención del valor del inmueble en las Tasaciones normalmente sigue una metodología compleja regulada por la Orden ECO 805/2003, y solamente puede ser suscrito por técnicos habilitados para ello.
Licencia de Actividad
La Licencia de Actividad es un permiso administrativo que acredita el uso de un local, nave u oficina para el ejercicio de una actividad comercial específica. Para la obtención de esta Licencia, se requiere la elaboración de un Proyecto Técnico que asegure las condiciones de habitabilidad del establecimiento y el acondicionamiento necesario para la actividad que se va a desarrollar en él.
Los Proyectos Técnicos para la Licencia de Actividad se realizan en función del tipo de actividad que se va a iniciar:
a) Actividades inocuas o no clasificadas: Son aquellas que no generan molestias, no ponen en riesgo la salubridad y no causan daños al medio ambiente.
b) Actividades nocivas o clasificadas: Son aquellas que, en su desarrollo, pueden resultar molestas, insalubres o peligrosas tanto para las personas como para el medio ambiente.
La Licencia de Actividad es necesaria cuando se desea iniciar un negocio que, según la catalogación de la Comunidad Autónoma, presenta un riesgo potencial para la seguridad y/o la salud de las personas y el medio ambiente.
La Licencia de Actividad no tiene fecha de caducidad, pero puede perder su validez si cambian las condiciones del local o de la actividad ejercida. Por tanto, no es necesario renovar la Licencia mientras se mantenga la actividad en uso. Sin embargo, si se produce un período prolongado de inactividad o si hay un cambio en la actividad del local, será necesario realizar un nuevo Proyecto Técnico.
En el caso de actividades nocivas o clasificadas, se requieren dos Proyectos Técnicos: primero, un Proyecto de Calificación Ambiental y, posteriormente, el Proyecto de Licencia de Apertura, que es gracias al que finalmente se concede la Licencia.
En resumen, se definiría la Licencia de Actividad:
-Objetivo: La Licencia de Actividad está relacionada con la naturaleza de la actividad que se va a realizar en el establecimiento. Su objetivo es asegurar que la actividad propuesta es compatible con la Normativa Urbanística y no causa perjuicios al entorno ni a la comunidad.
-Clasificación: Esta Licencia puede clasificarse en diferentes categorías según el tipo de actividad (por ejemplo, actividades inocuas, molestas, nocivas, etc.), y cada categoría tiene requisitos específicos que deben cumplirse.
-Tramitación: También se solicita en el Ayuntamiento y puede requerir la presentación de documentación adicional que justifique la viabilidad de la actividad en el lugar elegido.
En conclusión, mientras que la Licencia de Apertura se enfoca en las condiciones del local para garantizar su seguridad y adecuación, la Licencia de Actividad se centra en la compatibilidad de la actividad con el entorno y la Normativa Urbanística. Ambos son esenciales para el correcto funcionamiento de un negocio y deben ser obtenidos antes de iniciar operaciones.
Licencia de Segregación
¿Qué es la Licencia de Segregación? Es una Licencia que se solicita y concede tras la realización por un Arquitecto de un Proyecto Técnico de Segregación. Este puede realizarse en viviendas, locales comerciales, fincas urbanas o rústicas según el inmueble que se quiera segregar. Este Proyecto consiste en dividir y modificar la propiedad de un inmueble en el Registro, seleccionando una parte, separándola y creando un nuevo inmueble independiente. Para llevar a cabo cualquier segregación de viviendas, locales o fincas es imprescindible obtener esta autorización administrativa, que se traduce en la obtención de una Licencia de Segregación para poder realizar la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad.
¿Cuándo solicitar una Licencia de Segregación? Actualmente, este es un proceso muy demandado para dividir propiedades. Por ejemplo, si disponemos de una vivienda, local o finca muy amplios y decidimos vender segregar, además de obtener un beneficio económico de la venta, podremos disminuir sustancialmente los gastos de comunidad y mantenimiento. La segregación es especialmente útil en situaciones de reparto en herencias, divorcios y separaciones.
En otras ocasiones, la segregación se realiza para ofrecer un piso en lugar de dos, más pequeños o viceversa para tener un precio más asequible. Un ejemplo habitual se presenta cuando una familia recibe una herencia; al segregar la vivienda o local, cada heredero puede disfrutar de su parte o venderla más fácilmente.
Es importante destacar que la Licencia de Segregación debe ser solicitada en el Ayuntamiento correspondiente y que el proceso puede estar sujeto a Normativas específicas según la Legislación Urbanística de cada Comunidad Autónoma. Además, es fundamental cumplir con los requisitos Urbanísticos y técnicos establecidos para garantizar que la segregación sea Legal y viable.
Licencia de División Horizontal
La Licencia de División Horizontal consiste en dividir un inmueble en varias fincas Registrales independientes, que comparten un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.
¿Cuándo solicitar una División Horizontal? Habitualmente la División Horizontal la realiza el promotor una vez recién construida la vivienda, pero en algunos casos no es así.
Por ejemplo, con la crisis es cada vez más común que una familia amplié una vivienda y una vez construidas varias plantas del unifamiliar desee independizarlas unas de otras para que cada una permanezca a un miembro de la familia.
En otros casos la división de un unifamiliar se realiza para poder vender el bajo como tienda o almacén.
La Escritura de División Horizontal puede sufrir cambios si se añaden o eliminan viviendas, locales o cualquier elemento susceptible de aprovechamiento independiente.
Licencia de Cambio de Uso de Local a Vivienda
Los documentos que se deben aportar para ser usado Legalmente como una vivienda, necesitaremos una Licencia de Cambio de Uso.
En primer lugar verificaremos si cumple con la Normativa Urbanística de la zona y con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos, ya que no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Si es necesario, tendremos que realizar un Proyecto Técnico de Cambio de Uso completo para su adaptación Legal.
¿Por qué lo necesito? Se pueden perseguir dos fines:
a) Quiero usar mi local como vivienda: No es Legal habitar un local comercial, por tanto, necesitaré el cambio de uso de local a vivienda para que sea Legal. Uno de los inconvenientes de obviar este trámite es no poderte empadronar ahí porque una persona no se puede empadronar en un local. También, para dar de alta los suministros será necesario que disponga de cédula de habitabilidad, que, al ser local, carece de ella.
b) Quiero vender o alquilar mi local, pero como vivienda: Vender o alquilar una vivienda puede resultar más fácil que hacerlo con un local, además de sacar más beneficio económico. Si quiero vender el local como vivienda necesitaré este trámite.
Licencia Primera Ocupación
La Licencia de Primera Ocupación es un documento expedido por el Ayuntamiento que acredita que la obra de edificación ha sido ejecutada conforme a las condiciones por las que fue otorgada la Licencia de Obras y al Proyecto Técnico.
La Licencia de Ocupación será esencial una vez que la construcción de tu vivienda termine, pues sin ella no podrás usarla, ni ponerla en uso para otras personas. También cuando realices una rehabilitación profunda o ampliaciones y reformas sustanciales. Es el requisito previo antes de entrar a vivir en ella.
Además, si no te otorgan la Licencia no podrás contratar los suministros básicos para vivir, como el agua o la electricidad, ni mucho menos registrarla ni hacerle una Escritura pública, ni venderla. De hecho, las empresas suministradoras nos negarán la conexión de los suministros si no acreditamos la Licencia de Primera Ocupación y el Ayuntamiento estará obligado a su corte.
Licencia de Segunda Ocupación o Cédula de Habitabilidad
Es un documento que acredita que una vivienda ya existente cumple con todos los requisitos Legales para su habitabilidad según la Normativa vigente. Las Licencias de Segunda Ocupación (también llamadas Cédulas de Habitabilidad en algunos Ayuntamientos fuera de Andalucía) se Legalizan y tiene periodos de validez según lo establecido en las Normas Autonómicas
¿Cuándo solicitar una Licencia de Segunda Ocupación? Cuando quiera dar de alta un suministro o formalizar un contrato de arrendamiento o compra-venta. Los periodos de validez de varían en cada Comunidad Autónoma pero, en general, se requiere renovar la cédula de habitabilidad cada 10 o 15 años.
Licencia de Alquiler Turístico
Es un documento que autoriza la realización de actividades turísticas a los promotores de las mismas. Al inicio de este tipo de actividades será necesario solicitar junto a la Licencia de Actividad/Ambiental o Apertura, la autorización de funcionamiento y actividad turística. Las competencias en materia de turismo estás transferidas a las Comunidades Autónomas, por lo que serán éstas las que establezcan los requisitos. Las Licencias Turísticas afectan a establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos y viviendas vacacionales, aunque la reglamentación en este último caso no está desarrollada por igual en todas las comunidades
El alquiler de viviendas en España para uso turístico es competencia de cada Comunidad Autónoma. En Andalucía es totalmente Legal desde el 12 de Mayo del 2016, antes también lo era, pero no estaba regulada como uso turístico.
El Decreto en sí del que hablamos es el Decreto 28/2016 del 2 de Febrero de viviendas turísticas de Andalucía, el cual debe de cumplir una serie de requisitos como disponer de Licencia de 1ª Ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles, las habitaciones tendrán ventilación directa a exterior y algún sistema de oscurecimiento de ventanas, etc.
Nos ocupamos de tramitar tu Licencia de Alquiler Turística en la Dirección General de Turismo de la Comunidad Autónoma, así como de la obtención de la Licencia de Primera Ocupación si no la tuviera, siendo este documento obligatorio para registro de vivienda turística. La Licencia de 1ª ocupación se debe presentar en el Ayuntamiento correspondiente, dando ellos la aprobación de dicha Licencia únicamente para fines turísticos, además deberá abonar una tasa en función del Ayuntamiento y municipio en el que se presente.
Declaración Responsable
La Declaración Responsable es un documento que es suscrito por la persona titular de una actividad empresarial o profesional en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la Normativa vigente, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante la vigencia de la actividad.
Una vez que se ha realizado un procedimiento de Declaración Responsable en cualquier otro municipio, se tiene la libertad de abrir nuestro negocio de forma inmediata a la presentación de la Declaración Responsable y de la documentación técnica que sea necesaria aportar, realizándose la inspección por parte de la Administración de forma posterior a la apertura del establecimiento o negocio lo que supone una ventaja a la hora de acortar los trámites administrativos o burocráticos.